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O Governo propõe tirar da lei a imposição de uma renovação mínima de três anos em contratos de arrendamento, medida que visa pôr fim a um conflito jurídico que persiste nos tribunais há sete anos. Em paralelo, o Executivo assegura que as renovações já constituídas por três anos não serão encurtadas e que as novas regras só valerão para contratos e renovações iniciados após a entrada em vigor do diploma.
O que a proposta altera
A mudança intervém na redação do artigo 1096.º do Código Civil. Atualmente, a norma prevê que, salvo acordo em contrário, os contratos habitacionais se renovam por períodos sucessivos da mesma duração ou por três anos quando o período for inferior. O Governo quer eliminar essa referência aos três anos.
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Nova lei: Governo quer pôr termo à incerteza nos tribunais sobre contrato mínimo de três anos
Na prática, isso significa que uma cláusula que preveja renovações automáticas anuais continuará a produzir renovação por um ano, sem que um tribunal possa converter esse prazo em três anos com base na redação atual do artigo. O objetivo declarado é reforçar a liberdade contratual e reduzir interpretações divergentes.
Divergência entre tribunais e consequências reais
Desde 2019, diferentes tribunais têm adotado soluções contrárias. O Supremo Tribunal de Justiça tem entendido que cada renovação automática deve ter, no mínimo, três anos. Por outro lado, vários Tribunais da Relação aceitam que as partes estipulem prazos inferiores, por exemplo de um ano.
Essa divisão tem impacto prático: dependendo da interpretação adotada, um senhorio pode recuperar um imóvel ao fim de um ano ou ter de esperar mais tempo, enquanto um arrendatário pode manter-se no mesmo espaço por três anos ou apenas pelo prazo mais curto previsto no contrato.
O ponto de vista de juristas
Alguns especialistas defendem que a norma de 2019 visou proteger a estabilidade do arrendatário e que os três anos devem funcionar como um patamar mínimo. Para esses juristas, permitir renovações mais curtas tornaria inócuo o propósito da alteração anterior.
Outros advogados consideram mais prudente que as renovações já iniciadas permaneçam válidas até ao seu termo, aplicando-se o novo regime apenas às renovações futuras. Esse entendimento assenta no princípio geral de que a lei nova regula relações a partir da sua entrada em vigor, salvo disposição expressa em contrário.
Questões pendentes sobre a transição
Uma das críticas recorrentes à proposta é a escassez de um regime transitório explícito. Juristas alertam que, sem uma norma transitória clara, poderão continuar a surgir litígios sobre a duração de renovações já em curso à data da alteração legislativa.
Aponta-se também o risco de discussão sobre a natureza da reforma: se for considerada uma lei inovadora, os seus efeitos seriam, em regra, para o futuro; se for tratada como interpretativa, poderia influir sobre situações anteriores, nos termos do Código Civil. Essa distinção é relevante sobretudo quando um contrato já se renovou por um período de três anos pouco antes da mudança normativa.
Posição do Governo
O Executivo afirma que a proposta já inclui uma disposição relativa à aplicação da lei no tempo e rejeita a necessidade de alargar o regime transitório. Segundo o Governo, a nova redação aplicará a contratos e renovações futuras e não encurtará prazos de renovações que já tenham sido constituídos antes da entrada em vigor.
Além disso, os processos que estejam pendentes nos tribunais e que discutam a duração de renovações deverão ser apreciados com base no quadro normativo vigente quando essas renovações ocorreram, garante o Governo.
Em suma, a alteração procura clarificar a liberdade das partes para fixarem a duração das renovações automáticas, mas mantém em aberto a necessidade de redigir com precisão as normas de transição para evitar mais insegurança jurídica no curto prazo.
