Com a subida dos juros, antecipe amortizações e encurte o prazo do crédito

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• Reduzir prestação ou encurtar prazo: qual é a vantagem?
• Como funcionam as amortizações antecipadas
• Comissões: quanto se paga ao banco?
• O que dizem os bancos consultados
• Quando começar a amortizar?
• Mensal vs. anual: qual é a melhor estratégia?
• Que crédito amortizar primeiro?
• Impacto das decisões do BCE e recomendações finais

Com as taxas a subir, muitos mutuários vão sentir as prestações da casa aumentar nas próximas revisões. Pagar parte do capital em dívida antecipa a solução: pode reduzir o valor mensal ou encurtar o prazo — o segundo caminho tende a gerar maior poupança de juros. No final deste artigo há um simulador para calcular cenários.

Reduzir prestação ou encurtar prazo: qual é a vantagem?

Segundo Nuno Rico, economista da DECO PROteste especializado em produtos bancários, a opção que gera maior economia é reduzir o prazo do empréstimo em vez de diminuir a mensalidade. Ao encurtar o prazo, o cliente paga menos juros ao longo do contrato. Por outro lado, reduzir a prestação melhora o orçamento mensal imediato, mas traz menor poupança total.

O especialista alerta ainda que, por ser financeiramente menos favorável aos bancos, essa opção raramente é oferecida de forma automática pelas instituições. Muitas vezes, conseguir encurtar o prazo depende da negociação entre cliente e banco.

Como funcionam as amortizações antecipadas

Qualquer titular de crédito à habitação pode amortizar parte do capital em dívida. Não existe um valor mínimo legal para a amortização: alguns bancos chegam a aceitar quantias simbólicas, recorda Nuno Rico, mas é preciso acumular montantes para que o efeito seja visível na prestação ou no prazo.

Em amortizações parciais o cliente normalmente escolhe entre duas alternativas: baixar a prestação mantendo o prazo, ou manter a prestação e reduzir o prazo restante. A primeira é a prática mais comum nas instituições.

Comissões: quanto se paga ao banco?

As comissões máximas aplicáveis por lei são de 0,5% para créditos de taxa variável e 2% para créditos de taxa fixa. Em contratos de taxa mista, aplica-se a comissão correspondente à componente em vigor no momento da amortização. Esses limites existem há vários anos, mas o banco pode cobrar menos ou até isentar o cliente, em casos excecionais — por exemplo, na quitação integral de uma casa anterior quando se contrata um novo crédito para compra de habitação própria.

A DECO PROteste considera os valores atuais “excessivos” e defende que, nos contratos de taxa variável, a comissão deveria ser eliminada, e que nos de taxa fixa a percentagem deveria cair para 0,5%, alinhando‑se com práticas de créditos pessoais.

O que dizem os bancos consultados

A reportagem contactou várias instituições — Caixa Geral de Depósitos, Millennium BCP, Santander, Novo Banco, BPI, Crédito Agrícola, Banco CTT, Montepio, ABANCA e Bankinter — sobre a possibilidade de reduzir o prazo sem renegociar outras condições.

ABANCA e Montepio confirmaram disponibilizar essa opção. O BPI informou que é possível pedir a redução do prazo e efetuar amortização parcial via App, BPI Net e balcão, sem necessidade de processo negocial. O Banco CTT confirmou aceitar amortizações sem negociação, mas não esclareceu se o procedimento é idêntico quando a amortização implica redução do prazo. Os restantes bancos não responderam à questão.

Uma fonte oficial da ABANCA sublinhou que a amortização antecipada é um direito do cliente e que, nas parciais, este escolhe entre reduzir prestação ou prazo, sem que seja sempre necessário renegociar o contrato.

Quando começar a amortizar?

Por causa do método de cálculo habitual em Portugal — o chamado método francês —, nos primeiros anos do empréstimo a maior parte da prestação paga juros e apenas uma pequena parcela reduz capital. Isso torna as amortizações mais eficazes quanto mais cedo forem feitas: baixar o capital em dívida cedo reduz os juros futuros e pode eliminar prestações finais.

Por isso, Nuno Rico recomenda começar a amortizar “o mais cedo possível”. Em alternativa, quem não quer ou não pode amortizar mensalmente pode acumular poupanças e efetuar amortizações periódicas (por exemplo, anuais), uma solução prática que também corta o montante em dívida, embora com menor ganho face a pagamentos mensais.

Mensal vs. anual: qual é a melhor estratégia?

Do ponto de vista estritamente financeiro, amortizar pequenas quantias todos os meses é a opção mais vantajosa porque reduz o capital e os juros imediatamente. Na prática, porém, esse processo pode implicar trabalho administrativo repetido: cada amortização extraordinária exige um pedido formal e prazos de processamento que variam entre bancos.

Algumas entidades têm facilitado o procedimento. O Millennium BCP, por exemplo, disponibiliza via app uma forma rápida de efetuar pedidos. Ainda assim, a DECO PROteste lamenta que o processo não seja tão simples como contratar um crédito online e defende maior facilidade para amortizar ou liquidar empréstimos.

Que crédito amortizar primeiro?

Quando há vários empréstimos, a recomendação financeira de Nuno Rico é clara: priorizar o crédito com a taxa de juro mais elevada. Essa é a dívida que está a custar mais em termos de juros, portanto a redução do capital nesse empréstimo traz maior benefício global.

Impacto das decisões do BCE e recomendações finais

O artigo surge numa altura em que o Banco Central Europeu realizou a segunda subida das taxas de juro este ano, de 25 pontos base. Espera‑se uma nova subida em dezembro e os mercados antecipam pelo menos mais dois aumentos em 2027. Se esta trajetória se confirmar, as taxas Euribor tendem a continuar a subir, tornando as revisões de contratos de taxa variável mais onerosas nas próximas atualizações.

Diante deste cenário, a DECO PROteste aconselha mutuários com contratos de taxa variável e revisão prevista até ao final do ano a verificarem as condições contratuais o quanto antes, a tentar obter termos mais favoráveis e a proteger o orçamento familiar.